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11.03.2021 | Maximilian Schulte, Tobias Borschel, Christian Slossarek, Till Kemper

Smart Living in der Vermietung

BIM & Smart Living, Teil 2

Mieter und Vermieter denken immer häufiger über Smart-Living-Lösungen nach. Doch ohne sorgfältige Verträge zwischen beiden Parteien hier schnell ein juristisches Minenfeld entstehen.

Die Implementierung von Smart Living-Lösungen und Konzepten gehört bei Bauträgern und Immobilienentwicklern zunehmend zu den standardmäßig umzusetzenden Aspekten im Rahmen einer Immobilienentwicklung.

Aber auch Vermieter sehen sich zunehmend mit einer Nachfrage nach Smart-Living-Lösungen durch Ihre Mieter konfrontiert. Selbst in nur gemieteten Flächen wünschen Mieter ein sich an ihr konkretes Nutzungsverhalten anpassendes Smart-Living-System oder eine geeignete Infrastruktur, um eigene Konzepte technisch einfach (plug & play) und kostengünstig umsetzen zu können. Dafür sind die Mieter auch regelmäßig bereit, eine höhere Miete zu zahlen.

Die Vermietung von smarten Mietflächen kann Vermietern insoweit einen Marktvorteil verschaffen. Aus Vermietersicht bieten Smart-Metering- und Smart-Living-Konzepte zudem eine Reihe von technischen und wirtschaftlichen Vorteilen für die Bewirtschaftung einer Immobilie (beispielsweise Energieeffizienz, Durchführung der Betriebskostenabrechnung, Facility Management, Steuerung des Nutzungsverhaltens).

Im Rahmen der Neuvermietung – insbesondere aber der nachträglichen Implementierung von Smart-Living-Lösungen und -Konzepten – sind jedoch eine Reihe von Fallstricken zu beachten. Bekanntlich passt sich das deutsche Recht neuen Entwicklungen nur langsam an, und mietrechtliche Vorschriften, die ausdrücklich die Vermietung smarter Mietflächen betreffen, fehlen noch.

Vermietung smarter Flächen

Die Vermietung von Mietflächen, in denen Smart-Living-Lösungen und -Konzepte oder eine hierfür geeignete Infrastruktur vermieterseitig integriert wurden, erfordert vom Vermieter nicht nur ein erhöhtes Maß an Know-how bezüglich der eingesetzten Technik, sondern auch der beabsichtigten Nutzung durch den Mieter.

Die Kosten eines integrierten Systems wird der Vermieter über eine entsprechend erhöhte Miete wiedergewinnen wollen. Die Vereinbarung der Miethöhe muss jedoch bei Wohnraum unter genauer Prüfung der gegebenenfalls bestehenden örtlichen Beschränkungen (durch die sogenannte Mietpreisbremse und den Mietendeckel) getroffen werden. Besonderer Prüfung bedarf eine Vermietung smarter Flächen im geförderten Wohnraum.

Werden integrierte smarte Systeme mitvermietet, sollte der Vermieter darauf achten, im Mietvertrag Funktionsumfang, konkrete Nutzung und Administration möglichst detailliert zu regeln. Die Smart-Living-Lösungen sind letztlich Teil der Mietsache. Der Vermieter muss sicherstellen, dass eine klare Abgrenzung von Verantwortungsbereichen für das System definiert und eine vermieterseitige Mängelhaftung möglichst eingeschränkt wird.

In Verbindung mit der Verteilung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten hinsichtlich der Mietsache sollte eine ausdrückliche Regelung im Hinblick auf ein Smart-Living-System getroffen werden. Es könnte zum Beispiel sinnvollerweise geregelt werden, dass softwareseitige Updates oder eine Anpassung von Algorithmen allein in den Verantwortungsbereich und die Haftungssphäre des Mieters fallen.

Die Kostenverteilung für den laufenden Betrieb und die Verwaltung eines Smart-Living-Systems (insbesondere Kosten der Wartungsverträge) wird der Vermieter möglichst auf den Mieter im Rahmen der Betriebskosten umlegen wollen. Die Betriebskostenverordnung deckt Smart Living nur in Randbereichen ab, weshalb auch hier eine ausdrückliche und spezifische Vereinbarung der Kosten unter Beachtung AGB-rechtlicher Vorgaben erforderlich ist.

Ebenso soll bestimmt werden, inwieweit ein Mieter in das bestehende System bzw. die Infrastruktur eingreifen bzw. diese ändern darf (beispielsweise Durchführung von Upgrades und Erweiterungen), und in welchem Zustand eine Rückgabe der Mietsache erfolgt.

Nachträgliche Implementierung von Smart Living    

Zusätzliche Aspekte sind bei einer nachträglichen Integration von Smart Metering bzw. Smart Living in bereits vermieteten Flächen während des laufenden Mietverhältnisses zu beachten.

Soweit Mieter und Vermieter über die Integration eines Systems einig sind, sollten die vorgenannten Aspekte im Rahmen eines detaillierten Nachtrags zum Mietvertrag vereinbart werden. Anders stellt sich die Situation jedoch bei einer nur einseitig vom Vermieter gewünschten Implementierung beispielsweise einer Smart-Metering-Lösung oder eines Intranets für die Datenübertragung gemäß aktueller Standards (KNX) dar.

Das Mietrecht sieht nur in begrenztem Umfang Rechte des Vermieters vor, einseitig (bauliche) Maßnahmen an der Mietsache nach Übergabe an den Mieter durchzuführen. Zwar besteht eine Duldungspflicht des Mieters im Hinblick auf sogenannte Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555b BGB. Diese sind jedoch in einem detaillierten Katalog definiert, und es ist noch unklar, welche Smart-Living-Lösungen hiervon umfasst werden.

Denkbar wäre es beispielsweise, smarte Heiz-, Licht- und Lüftungssysteme als Energetische Modernisierung gemäß § 555b Nr. 1 BGB zu qualifizieren. Bloße Luxusmodernisierungen allerdings fallen nicht unter die zulässigen Modernisierungsmaßnahmen. Im Falle der Durchführung als Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter zudem gesetzliche Vorgaben zu Ankündigung, Ausführung und eventuell Sonderkündigungsrecht (§§ 555c bis f BGB) beachten.

Eine Kostenumlage für die Integration im Wege einer Mieterhöhung kommt – sofern keine ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter getroffen wird – nur im Falle einer zulässigen Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 BGB in Betracht. Auch dann sind die engen gesetzlichen Vorgaben hierzu zu beachten. Noch schwieriger gestaltet sich – mangels geeigneter Regelungen in der üblicherweise vereinbarten Betriebskostenverordnung – die Umlage der laufenden Kosten.

Fazit

Die Vermietung von (sowohl gewerblichen als auch zu Wohnzwecken genutzten) Mietflächen als smarte Mietflächen kann deren Attraktivität¬ deutlich erhöhen und einen höheren Mietertrag ermöglichen. Für den Vermieter ergeben sich zudem Vorteile für die technische und wirtschaftliche Verwaltung der Flächen.

Bei der Neuvermietung sollten im Rahmen der Mietvertragsgestaltung allerdings die integrierten Systeme, deren Anforderungen sowie die Nutzung und Bewirtschaftung detailliert definiert und dargestellt werden. Eine nachträgliche Implementierung gegen den Willen des Mieters ist nur in engen Grenzen möglich und sollte im Vorfeld detailliert geprüft werden.


Lesen Sie auch: BIM & Smart Living, Teil 1: Smart Living im Bauträgergeschäft – Rechtliche Herausforderungen bei Planung und Vertragsgestaltung

© Robert Kneschke/stock.adobe.com
Autoren

Dr. Till Kemper M.A. ist als Rechtsanwalt bei HFK Rechtanwälte und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Vergabe- und Verwaltungsrecht spezialisiert auf die Implementierung von BIM, Lean Construction und Smart-Living-Lösungen in der Projektentwicklung. (Bild: privat). hfk.de


Dr. Maximilian Schulte ist als Rechtsanwalt bei HFK Rechtsanwälte spezialisiert auf Transaktionen und Finanzierungen im Immobiliensektor sowie Legal Asset Management. (Bild: privat) hfk.de


Tobias Borschel ist als Rechtsanwalt bei HFK Rechtsanwälte spezialisiert auf Fragen des WEG- und Bauträgerrechts. (Bild: privat)  hfk.de


Christian Slossarek ist bei HFK Rechtsanwälte Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Er ist spezialisiert auf Vertragsgestaltung, baubegleitende Rechtsberatung und Prozessführung. (Bild: privat) hfk.de

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