„Zustände wie im alten Rom“

Build-Ing.: Herr Gröner, Sie fordern, dass die deutsche Immobilienwirtschaft die Digitalisierung und Automatisierung vorantreiben soll, um ihre Effektivität zu erhöhen. Die Immobilienwirtschaft boomt. Warum sollte sie effektiver werden?

Christoph Gröner: Die Immobilienwirtschaft prosperierte in den vergangenen Jahren. Sie arbeitet aber am Bedarf der Bevölkerung vorbei, weil sie vor allen Dingen kaufkraftstarke Mandanten bedient. Wir wissen aus Studien, dass in Deutschland etwa 15 Prozent der Menschen Mieten von mehr als zehn Euro je Quadratmeter bezahlen können. In den vergangenen Jahren richtete sich die Produktion von Wohnungen überwiegend auf Menschen aus, die 12, 16 oder 20 Euro, in München auch 25 Euro Miete pro Quadratmeter bezahlen können. In Quadratmeterpreisen gerechnet sind das 4.000 bis 8.000 Euro, in München bis zu 20.000 Euro. Das sind Preise, die sich weder ein Polizeibeamter noch eine Krankenschwester leisten können. 

In den nächsten 10 bis 15 Jahren geht die Hälfte der gewerblichen Mitarbeiter in Deutschland in Rente. Schon jetzt gibt es pro Architekt einen Maurer. Diese Situation verschlechtert sich. Wir haben immer weniger Leute, die bereit sind, einen Stein auf den anderen zu stellen oder eine Fliese an die Wand zu kleben. Wir sind schon heute nicht mehr in der Lage, die Arbeitskräfte zur Verfügung zu stellen, die in der Lage sind, unser Bausoll zu erfüllen. Dafür ist die Digitalisierung notwendig.

Build-Ing.: Arbeitskräftemangel müsste steigende Löhne nach sich ziehen, was die Baukosten in die Höhe treiben würde. Das ist offenbar nicht der Fall.

Christoph Gröner: Die Baukosten, die wir ausweisen, sind gelogen. Wir holen Ukrainer, Slowenen, Tschechen oder Portugiesen als Arbeitskräfte nach Deutschland, die nicht wirklich für den Mindestlohn arbeiten. Sie arbeiten eben zehn Stunden statt acht Stunden, bekommen die Kosten für die Unterbringung vom Lohn abgezogen oder werden plötzlich selbstständig. In den vergangenen Jahren meldeten über 70.000 Arbeitskräfte ein selbstständiges Gewerbe an. Die können auf der Baustelle für 15 Euro pro Quadratmeter Mauerwerk erstellen. Sie arbeiten mit Werkverträgen, dadurch wird der Mindestlohn umgangen.

Wenn wir diesen Menschen den Lohn zahlen würden, den ein deutscher Arbeiter erhält, käme es sofort zu einer Preissteigerung zwischen 10 und 20 Prozent. Das heißt erstens, dass der Preis, mit dem wir kalkulieren, nicht der reale Preis ist. Zweitens bedeutet das, dass wir gar nicht in der Lage sind, mit einheimischen Arbeitskräften genügend Wohnraum für unsere Bevölkerung zu errichten, und drittens nicht zu dem Preis, bei dem sich der größte Teil der Bevölkerung diese Wohnungen leisten könnte.

Build-Ing.: Die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum hängt mit dem Grad der Automatisierung der Bauwirtschaft zusammen?

Christoph Gröner: Wenn wir über Automatisierung und Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft sprechen, dann reden wir im Prinzip nur über eine Frage: Wie kann diese Wirtschaft dafür sorgen, dass die Bevölkerung mit Wohnraum versorgt wird? In der Automobilindustrie stieg die Produktivität in den vergangenen 20 Jahren um 80 Prozent. In der Bauindustrie waren es 5 bis 10 Prozent, und dieser Zuwachs wurde durch höhere Anforderungen beim Wohnungsbau aufgesogen, durch Verschärfungen beim Brandschutz, Einbau von Sprinkleranlagen, aufwändigere Heiz- und Lüftungstechnik, strengeren Schallschutz usw. 

Vor 60 Jahren musste ein Ingenieur ein Jahr für einen VW Käfer arbeiten. Heute arbeitet eine Sekretärin ein halbes Jahr für einen VW Polo. Das heißt, bei halbem Gehalt bekommt sie ein viel besseres Auto: weniger Spritverbrauch, höhere Geschwindigkeit, mehr Platz im Innenraum, moderne Heizung, lange Motorleistung, Scheinwerfer mit Kurvenlicht, mehr Sicherheit bei Unfällen. Wenn Sie aber heute in die Wohnung gehen, die der Ingenieur vor 60 Jahren gemietet hat, dann hat sich nicht viel geändert – sie ist nur teurer geworden. Der Ingenieur braucht heute sein ganzes Gehalt, um die gleiche Wohnung zu mieten, und eine Sekretärin kann sie sich nicht mehr leisten. Denn im gleichen Zeitraum haben sich das Gehalt einer Sekretärin verzwanzigfacht, der Preis der Immobilie verdreißigfacht und die Kosten für das Auto nur verzehnfacht. Die Produkte der Automobilindustrie sind durch die höhere Produktivität günstiger geworden und entwickelten sich technologisch weiter. Die Wohnung hat dagegen keine Entwicklung vollzogen – außer im Preis. 

Build-Ing.: Der Modernisierungsschub in der Automobilindustrie gelang u. a. durch die Einführung des Baukastenprinzips. VW setzt viele Pkw-Modelle auf dem modularen Querbaukasten auf. Im Wohnungsbau hieße das: zurück zur Einheitsplatte.

Christoph Gröner: Wir müssen zu einem Baukastensystem zurückkehren, in dem verschiedene Bestandteile der Immobilie vorgefertigt werden. In jedem Auto sehen Sie eine schwarze Dichtung an den Scheiben. In der Immobilienwirtschaft gibt es ungefähr 60 verschiedene Farben bei Tür- und Fensterdichtungen. Hier wird es Vereinfachungen geben. Die Fenster werden vielleicht eine Breite von 1 Meter, 1,10 Meter, 1,20 Meter, 1,30 Meter haben und nicht mehr 1,23 oder 1,225 Meter, weil der Architekt gerade ein paar Flausen im Kopf hatte. 

Wir ändern nicht die unterschiedlichen Fenstermaße, sondern schaffen Standards. Damit sind wir in der Lage, ein Baukastensystem zu kreieren. Wir sind am Bau eines Fertigteilwerkes beteiligt. Dort planen wir eine Schalungsplatte von 10 x 4 Metern. In der können wir jede geometrische Form vorproduzieren. Wir können Fertiginnenwände herstellen, ohne zur monotonen Plattenbauweise zurückzukehren. Von anderen Herstellern wird es bestimmte Aufzüge, Balkone, Fassadentypen usw. geben, ohne eine Einheitsarchitektur zu bekommen. Wir werden durch die Standards auf Zulieferer zurückgreifen, die uns immer wiederkehrende Produktarten in verschiedenen Maßen und Farben liefern. 

Build-Ing.: Die Standardisierung der Produkte ändert aber nichts an der traditionellen Logistik des dreistufigen Vertriebs.

Christoph Gröner: Darin besteht eines der größten Probleme. Der Handwerker kauft heute das Produkt bei seinem Baustoffhändler, der es vom Zwischenhändler und der wiederum von der Industrie bezieht. Dadurch kommt das Produkt viel zu teuer auf die Baustelle und wird außerdem zu einem Zeitpunkt geliefert, an dem ich es wahrscheinlich nicht brauche. 

Build-Ing.: Worin sehen Sie generell die Vorteile der Digitalisierung?

Christoph Gröner: Durch die Digitalisierung sind Kosteneinsparungen garantiert, obwohl der Aufwand für uns am Anfang erheblich ist. Denn was passiert beim digitalen Planen? Es wird verhindert, dass der Bauleiter auf der Baustelle mit den Plänen der Architekten, Statiker und TGA-Planer feststellt, dass der Unterzug zwar vorhanden ist, aber das Fenster nicht passt, die Tür nicht aufgeht und die Abwasserleitung nicht gelegt werden kann. Das lässt sich durch BIM-Planung und digitale Prüfung mit Clashing-Programmen verhindern. 

Die Digitalisierung sorgt auch dafür, dass wir ein Produkt entwickeln, das Informationen liefert, mit denen ich einen Roboter bei der Betonherstellung versorgen oder die Fliesen in der Vorproduktion so schneiden kann, dass der Fliesenleger nicht im Bad auf dem Boden sitzt und die Fliese bearbeitet. Er bekommt eine vorgefertigte Fliesenpalette, die durchnummeriert ist, und klebt im Bad nur noch die nummerierten Fliesen an die Wand. Der zukünftige Maurer ist kein Maurer mehr, der Steine durch die Gegend trägt und sich dabei das Kreuz ruiniert. Er ist ein Bautechniker, der mit dem Laptop das vorgefertigte Betonteil scannt und schaut, wo es hingehört, mit dem Kran an die richtige Position bewegt, dort abstellt und vergießt. 

Außerdem schaffen wir eine unglaublich hohe Transparenz für Investoren. Wir bauen etwas, das von Anfang an durchdacht ist und sich kosten- und bauzeitmäßig zu 100 Prozent abbilden lässt.

Build-Ing.: Warum ist Transparenz so wichtig?

Christoph Gröner: Wir bauen bisher jedes Haus, ohne die Folgekosten zu kennen. Wie entwickeln sich diese Kosten? Was für Wartungsintervalle gibt es, wie oft muss die Fassade gestrichen werden, wann sind die Treppenhäuser zu erneuern, wie viel Kosten für Strom, Gas und Abwasser muss man kalkulieren?

Wir schätzen die Folgekosten, wir haben KfW 55 [Effizienzhaus-Standard der Kreditanstalt für Wiederaufbau – d. Red.], aber KfW 55 sagt nicht, wie viel Energie ein Haus verbraucht. Das ist dramatisch. Durch die fehlende Transparenz wissen wir nichts über die Folgekosten unserer Gebäude. 

Build-Ing.: Trotz höherer Transparenz und sinkender Planungs- und Baukosten: Mit der BIM-Methodik lassen sich Grundstückspreise nicht beeinflussen.

Christoph Gröner: Die Baupreise haben sich in meiner Generation verdoppelt. Auf den Grundstücksmärkten haben sich die Preise aber verdreifacht oder verfünffacht. Vor 20 Jahren kostete das Bauen 1.000 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter. Heute sind wir bei 2.400 Euro je Quadratmeter. Die Kostenmiete im Vergleich zu den Baukosten, die sich daraus errechnet, erhöhte sich von sechs auf zehn Euro je Quadratmeter. 

Der Anteil der Grundstückskosten, der in der Miete steckt, ist inzwischen erheblich. Früher waren das ein oder zwei Euro. Heute sind wir bei bis zu zwölf Euro. Deshalb brauchen wir zwei Strategien, wenn wir über günstigen Wohnraum reden: günstiges Bauland und eine günstigere und schnellere Bauweise. 

Digitales Bauen und die Möglichkeit, mit vorgefertigten Teilen zu bauen, halbiert die Bauzeit, was die Investitions- und Finanzierungskosten erheblich reduziert. Damit können wir die Baukosten um etwa 30 Prozent senken. In der Summe hat man dann die 10-Euro-Wohnung, von der ich sprach. Das setzt voraus, dass man Bauland von der Deutschen Bahn, den Kirchen, der Bundesregierung, den Ländern und Kommunen zur Verfügung gestellt bekommt. Dieses Bauland sollte Spekulanten entzogen und über eine Konzeptausschreibung an den Bau von 10-Euro-Wohnungen gebunden werden. 

Build-Ing.: Ist modulares Bauen für Sie ein Mittel zur Kostensenkung?

Christoph Gröner: Ich sehe modulares Bauen nicht als Lösung für die Aufgabe, kostengünstigen Wohnraum zu schaffen. Eine Stadt ist dafür nicht geeignet. Modulares Bauen kann bei Asylbewerberunterkünften denkbar sein oder bei Wohnraum in einem Gebiet, in dem Stadtentwicklung und städteplanerische Gesichtspunkte nicht erheblich sind. Der meiste Wohnraum, den wir brauchen, wird aber mitten in den Städten und Ballungszentren durch Verdichtung entstehen. Meine Prognose ist, dass dabei modulares Bauen kaum Anwendung finden wird, denn Module sind für eine Stadtentwicklung grausam. Wir sind Individuen, wir brauchen unterschiedliche Häuser mit unterschiedlichen Fassaden und Fenstertaktungen, die uns die Stadtfluchten ermöglichen. Häuser müssen immer Ausdruck der Arbeit des Architekten sein.

Build-Ing.: Und 3D-Druck im Hochbau?

Christoph Gröner: Aus meiner Sicht wird es 3D-Druck im Mehrfamilienbau nicht geben. Bei Einfamilienhäusern mit ein oder zwei Stockwerken ist das gut denkbar, aber nicht bei 20 oder 25 Meter hohen Häusern. Da wäre der Aufwand deutlich größer, als wenn man das Haus mit Fertigteilen baut. 

Build-Ing.: Wann haben Sie BIM in der CG Gruppe eingeführt?

Christoph Gröner: Wir haben vor drei Jahren damit begonnen. Zurzeit planen wir 14 Projekte mit BIM. Bis 2019 sollen fast alle unserer 70 Projekte folgen. Wir koordinieren die Arbeit der Architekten, Statiker und TGA-Planer mit der entsprechenden Software. Ihre 3D-Pläne legen wir auf einer 13 Quadratmeter großen Monitorwand übereinander, um zu sehen, ob sie zueinander passen. Dann erschrickt man erst mal wegen mehrerer Tausend Clashs. Davon sind aber zwei Drittel Bagatellfehler, z. B. Linien, die einen Millimeter zu lang sind. Bei den echten Clashs stellt man fest, dass tatsächlich ein Fenster nicht aufgeht oder eine Tür falsch positioniert ist. All das, was man sonst erst auf der Baustelle sieht, kann man zu einem viel früheren Zeitpunkt erkennen. 

Build-Ing.: Das ändert den gesamten Arbeitsprozess.

Christoph Gröner: Ja, denn wir sind gezwungen, die Planung sehr frühzeitig so zu gestalten, dass der Bauherr sagen kann: So will ich es haben. Dazu gehören dann z. B. das Geländer, die Farbe, der Putz, die Körnung, die Lüftung. Ich bin als Bauherr gefordert, für die Leistungsphase 5, in der es um die Werkplanung geht, schon zum Baugenehmigungszeitpunkt zu wissen, ob ich Klinker nehme, welches Format der Klinker hat usw. Unsere Pläne müssen deshalb viel früher fertig sein. 

Build-Ing.: Beeinflusst der BIM-Prozess die Arbeitsweise der Architekten?

Christoph Gröner: Der Architekt verwendet einen 3D-Baukasten, in dem z. B. die verschiedenen Türen enthalten sind, mit Klima- und Brandschutzklassen. Er zeichnet keine Tür mehr, sondern zieht aus dem Baukastensystem eine Tür in seinen Plan. Sie ist Bestandteil der Ausführungsplanung, der Ausschreibung, des Pricings, und – wenn er es richtig macht – der zum Zeitpunkt der Erstellung geplanten Lieferung.

Build-Ing.: Übergeben Sie das BIM-Modell an den Investor?

Christoph Gröner: Ja, und wenn er schlau ist, gibt er es seiner Hausverwaltung. Die ist bei einem Schaden mit dem BIM-Modell ganz anders aufgestellt. Angenommen, ein Wasserhahn ist defekt. Der Mieter fotografiert den Strichcode auf dem Wasserhahn, mailt ihn mit der Schadensmeldung an die Hausverwaltung, und am nächsten Tag kommt der Monteur mit dem richtigen Wasserhahn. Er muss nicht erst zum Mieter fahren, den Schaden begutachten, dann zurück zur Werkstatt, den Wasserhahn holen, wieder zum Mieter, und dort fehlt ihm ein Werkzeug, oder er hat den falschen Wasserhahn erwischt. Das sind Zustände wie im alten Rom. Es gibt keine Entwicklung in der Wirtschaft, die so dramatisch zurückgeblieben ist wie die Arbeit auf der Baustelle.

Build-Ing.: Mit Ihrer Kritik am Zustand der Immobilienwirtschaft machen Sie sich nicht nur Freunde. Der Gegenwind der Bauverbände auf Ihre Forderung nach Automatisierung und Digitalisierung ist heftig.

Christoph Gröner: [lacht] Der Gegenwind ist der Beweis, dass die Forderung richtig ist. Verbände sind vor allen Dingen besitzstandswahrend. Natürlich möchte der Bauindustrieverband nicht dabei erwischt werden, dass er unfähig war, in den vergangenen Jahrzehnten die Entwicklung voranzubringen. Man muss aber auch die besondere Konstellation betrachten. Die Bauverbände sind dafür da, um einer gewissen Klientel das Wort zu reden. Das ist ganz normal. 

Build-Ing.: Sie verknüpfen die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft mit der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum. Damit begeben Sie sich auf ein höchst politisches Feld.

Christoph Gröner: Es geht darum, gesellschaftspolitische Szenarien zu realisieren. Wir haben jetzt eine große Koalition, deren Aufgabe es ist, Frau Merkel vier Jahre an der Macht zu halten. Mehr Ideen hat diese Koalition nicht. Wir müssen aber die Idee weitertragen, die die Gründerväter dieses Staates hatten, dass in einer Stadt arm neben reich, alt neben jung, Familie neben Single wohnt – und nicht der eine in einer Supervilla hinter Stacheldraht lebt und der andere in einer Höhle davor. Das ist mein Verständnis von der Aufgabe, vor der die Immobilienwirtschaft steht: Sind wir in Deutschland in einem überschaubaren Zeitraum in der Lage, für die Bevölkerung Wohnraum zu schaffen, unabhängig vom Gehalt oder der Anzahl der Kinder? Heute heißt die Antwort nein. Durch Digitalisierung und Automatisierung haben wir eine gute Chance, die Aufgabe zu bewältigen.

Build-Ing.: Kann die CG Gruppe dabei eine Führungsrolle übernehmen?

Christoph Gröner: Wir haben sicher eine Position, die uns von anderen abhebt. Wir zahlen unseren Architekten und Ingenieuren im Jahr zwischen 40 und 60 Millionen Euro Honorare. Damit sind wir in Deutschland eine Streitmacht. Wer bei uns mitarbeiten möchte, muss unsere Bedingungen akzeptieren. Als Projektentwickler sind wir dadurch in der Lage, BIM als Standard auszurufen. Wir arbeiten mit großen Büros, die sich am Anfang BIM verweigert haben. Die haben wir gefragt: Wollt ihr noch die nächsten 2.000 Wohnungen planen – ja oder nein? Wenn ja, dann digital. Wir haben die historische Chance, dass wir unsere Vorstellungen der Digitalisierung aus einem Unternehmen heraus umsetzen können. Darin sind wir tatsächlich exklusiv.