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Zafer Bildir

Revolution im Facility Management

BIM to FM

Unter dem Titel „Braucht ein Bauherr BIM?“ veröffentlichte Bruno Jung in Build-Ing. 1|2019 einen Praxisbericht über das BIM-Projekt Inselspital Bern. Zafer Bildir ergänzt den Beitrag um einen wichtigen Aspekt im Lebenszyklus des Bauwerks: BIM to FM.

Beim Übergang von der Realisierung in den Betrieb von Gebäuden möchten Facility Manager die relevanten Gebäudeinformationen schnellstmöglich vorliegen haben, um eine effiziente Inbetriebnahme und einen entsprechenden Gebäudebetrieb zu gewährleisten. Ohne BIM to FM müssen die Informationen aus nicht digital gelieferten Dokumenten manuell strukturiert und in die Instandhaltungssoftware übertragen werden.

Meist liegt durch diesen ressourcenaufwendigen Prozess eine vollständige Dokumentation erst mehrere Monate nach Fertigstellung des Gebäudes vor. Das FM arbeitet in der Anfangsphase des Gebäudebetriebs gegebenenfalls ohne eine strukturiert aufgebaute Informationsdatenbank. Informationen müssen aus Papierdokumenten manuell herausgesucht werden.

Um einen zeitlich nahtlosen und ressourcenschonenden Informationsübergang von der Planung und Realisierung in den Betrieb sicherzustellen, stellt BIM eine zukunftsfähige und logische Lösung dar.

Bei der Umsetzung von BIM to FM werden die in der Planung und Realisierung eines Gebäudes entstehenden Daten mit dem digitalen Zwillingsmodell des Gebäudes verknüpft.

Nach Fertigstellung wird dieses Modell strukturiert aufbereitet und dem Facility Manager als Liegenschaftsinformationsmodell übergeben. Das FM kann den Teil der Datensätze, den es zwingend für seine Bedürfnisse benötigt, für seine FM Software aus dem Modell extrahieren. Alle weiteren Informationen, welche die Entstehung des Bauwerks dokumentieren und nicht direkt in der Instandhaltungssoftwarebenötigt werden, kann das FM jederzeit im Liegenschaftsinformationsmodell einsehen. Die Qualität der Inbetriebnahme kann mit geringem Mehraufwand erhöht werden, wodurch der Betrieb Geld und Zeit spart.

Um die Daten geordnet übergeben zu können, ist es erforderlich, bereits früh in der Planungs- und Erstellungsphase Prozesse einzuführen. Dies mit dem Ziel, die entstehenden Daten und Informationen kontinuierlich zusammenzuführen, den Modellobjekten zuzuordnen und so eine lückenlose kohärente digitale Baudokumentation mit minimiertem Informationsverlust zu erzeugen.

Ein vollständiges Liegenschaftsinformationsmodell (LIM) erhält man nur, wenn das Facility Management vorrangig die Minimalanforderungen für den technischen Unterhalt definiert, damit diese Daten angereichert werden können. Nur eine klare FM-Bestellerkompetenz auf Bauherrenseite ermöglicht dem Planer, einen vollwertigen digitalen Zwilling erstellen zu können, der als Basis effizienter und zeitgemäßer Unterhaltsprozesse Nutzen finden kann.

Veränderungen für das Facility Management

Die strukturierte Vorarbeit bietet eine einmalige Gelegenheit für den Bauherren, seinen Informationsbedarf parallel zur fortschreitenden Planung und Realisierung einpflegen zu lassen. Des Weiteren kann er die Planer- und Unternehmerleistungen in strukturierter Form aufbereiten und für den Übertrag des gesamten Lebenszyklus in die bestehenden oder zukünftigen FM-Systeme vorbereiten lassen.

Brandschottmodell mit FM-Informationen (Bild: Archipel Generalplanung Bern)

Das Facility Management muss zukunftsgerichtet seinen Informationsbedarf neu definieren, weil es sich sonst in der Menge an Informationen, die die Planer für ihre Planungsleistung aufbauen, verlieren würde. In unserem Projekt Neubau Spitalgebäude Baubereich 12 des Inselspital Bern haben wir nach vier Jahren Planungszeit das BIM-Modell mit über 20 Millionen Informationen angereichert. Von diesen Informationen benötigt das FM für die Bewirtschaftung nur einen Bruchteil.

Durch die Integration von Gebäudeautomationsdaten können der Grad an Informationen im Modell weiter gesteigert und Informationsunterbrüche reduziert werden. Dies führt zu einer Entlastung des Bauherrn bei der Inbetriebnahme und im Betrieb des Gebäudes. Hierzu werden Live-Daten aus dem Gebäudeautomationssystem in eine Datenbank übertragen. Durch die Einführung von BIM ist es notwendig, auf Bauherrenseite die Kompetenzen, Prozesse und Organisation entsprechend aufzubauen. Nur so kann das Potenzial der neu erworbenen Datenmenge im Bewirtschaftungsprozess vollständig ausgeschöpft werden.

Lückenlose Informationsdokumentation durch BIM to FM und BIM to Field

Ein vollständiges Liegenschaftsmodell kann nur dann vorliegen, wenn die Qualitätssicherung der Objekterstellung als digitale Dokumentation vorhanden ist. Das bedeutet, dass die beim Bau erzeugten Abnahmeprotokolle als digitaler Datensatz ebenso mit dem Modell verknüpft werden müssen wie die benötigten Objektinformationen. Objektinformationen können beispielsweise Gerätedaten von Lüftungsanlagen sein, die durch den beauftragten Unternehmer eingebaut werden. Eine Beauftragung von BIM to Field sollte Hand in Hand mit BIM to FM erfolgen.

Das stellt einen zusätzlichen Auftrag an den Planer dar, der die Daten für das FM planungs- und baubegleitend zusammenträgt, strukturiert und mit dem Modell verknüpft. Ein großer Teil der Datenübergabe an das FM kann vor der Inbetriebnahme erfolgen. Nur so kann eine übergreifende Dokumentation aus Planung, Realisierung und Betrieb gewährleistet werden.

Mit BIM to Field werden Abnahmen anhand digitaler Formulare durchgeführt. Die Abnahmeformulare generieren einen Datensatz mit Informationen und Fotodokumentationen der Baustelle. Der erzeugte Datensatz wird mit dem entsprechenden Bauteil oder Raum im 3D-BIM-Modell verknüpft. Diese digitale Qualitätssicherung folgt dem Konzept des Single Source of truth, wonach Daten an einem einzigen Ort gespeichert und regelmäßig aktualisiert werden. Alle Beteiligten greifen auf konsistente Informationen zu.

Gleichzeitig werden die unternehmerseitigen Informationslieferungen wie z. B. Produktdokumentationen oder Gerätespezifikationen mit dem Modell in Bezug gesetzt. Alle auf diese Weise verknüpften Daten lassen sich im 3D-Modell an der jeweiligen Stelle verorten. Dies kann ein Raum oder ein Bauteil sein. Das FM muss aus diesem Gesamtinformationsmodell lediglich den Teil der benötigten Daten in sein FM-System übertragen, die dort für den Betrieb des Gebäudes benötigt werden. Dabei sollte auf eine möglichst große Reduktion der benötigten Daten Wert gelegt werden. Nur damit ist die notwendige Datenpflege in den folgenden Jahren wirtschaftlich darstellbar.

Um die Informationen für das FM nutzbar zu machen, muss die Informationsstruktur der Planung um diejenige des Betreibers ergänzt werden.

Bedürfnisse für das Life-Cycle Management

Um die Nachhaltigkeit des Immobilienlebenszyklus sicherzustellen, sollte der Bauherr in der Lage sein, die Bedürfnisse der Nutzer und des Betriebs bereits als Projektinformationsanforderungen zu definieren und frühestmöglich in die Planung und somit das bautechnische Konzept einfließen zu lassen. Während der Planungsphase kann das FM bei Bedarf die im Projektinformationsmodell zusammengeführten Informationen auswerten und komplexe betriebliche Prozesse simulieren.

Durch diese tiefere Einbeziehung des Facility Management im Rahmen des baubegleitenden FM lässt sich mit dem Input das Ergebnis leichter beeinflussen. Das Facility Management ist am besten in der Lage, die Bedürfnisse von Bestellern und Nutzern einzuschätzen, zu verstehen, zu beurteilen und nach den Planungsvorgaben umzusetzen – immer mit dem Ziel, die langfristigen Betriebskosten zu optimieren.

Nachhaltigkeit

In Zeiten knapper werdender Rohstoffe tritt das Thema Nachhaltigkeit in der Gesellschaft stärker in den Vordergrund. Die Life-Cycle-Betrachtung von Gebäuden wird in Zukunft ein zentraler Punkt im Betrieb von Gebäuden sein. Das FM wird dann bereits in der Planungsphase als Akteur teilnehmen müssen. Die im Betrieb gesammelten Informationen über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes werden ausgewertet und die Ergebnisse in Neuplanungen frühzeitig in den Planungsprozess eingebracht.
Die integrale digitale Planung wird die Auftraggeber, Planer, Nutzer und Facility Manager noch näher zusammenrücken lassen. Im Sinn der Nachhaltigkeit können mit einer solchen Wertschöpfungspartnerschaft alle Beteiligten profitieren. Alle an der Planung und Realisierung beteiligten Partner sind von projektbezogenen Informationen abhängig, um ihren Anteil an der Planung umsetzen zu können. Mit der gemeinsamen Datenbasis kann die Koordination effizienter und transparenter gestaltet werden.

Der Mehrwert von BIM to FM und seine Initialisierung

Wer profitiert vom Aufwand zur Strukturierung von Daten? In erster Linie die Kunden, d. h., die Nutzer eines Gebäudes. In zweiter Linie das Facility Management, das den Betriebsprozess eines Gebäudes nun deutlich schneller optimieren kann. An dritter Stelle das Planungs- und Realisierungsteam, das die Qualität seiner Planung und Realisierung steigern kann. Der Bauherr ist derjenige, der durch die Beauftragung von BIM to FM einen echten Mehrwert für den gesamten Life Cycle eines Gebäudes schafft.

Für eine erfolgreiche Implementierung von BIM ins FM benötigt es vor allem Transparenz im Planungsteam und die offene Zusammenarbeit mit dem Bauherrn. Der Prozess muss interdisziplinär und interaktiv mit allen Beteiligten erfolgen.

Umsetzung BIM to FM im Inselspital Bern

Die Insel Gruppe hat entschieden, auf BIM im Lebenszyklus der Gebäude zu setzen. Das ist Teil der Digitalisierungsstrategie des Unternehmens. Einen ausführlichen Praxisbericht von Bruno Jung lesen Sie hier: „Braucht ein Bauherr BIM?

© Archipel Generalplanung Bern
Brandschottmodell mit FM-Informationen
Autor

Zafer Bildir ist Planungsleiter für den Neubau Spitalgebäude Baubereich 12 bei der Archipel Generalplanung Bern. Er nutzt seine langjährige Erfahrung mit komplexen Hochbauprojekten zur Steuerung der Planungsinhalte und -prozesse. Sein besonderes Augenmerk gilt der Digitalisierung des Planungs- und Bauablaufs unter Anwendung von BIM-Anwendungsfällen. archipel-planer.ch

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