Skip to main content

Passen BIM und FM zusammen?

Facility Management und BIM

Fragt man Facility Manager, was sie am sehnlichsten erwarten, antworten sie: BIM. Von dieser Planungsmethodik versprechen sie sich eine effektivere und kostengünstigere Verwaltung ihrer Immobilien. Denn BIM und FM sind ein Traumpaar – oder doch nicht?

Die Schnittstelle zwischen Bauen und Betrieb ist ein Ärgernis. Die Sicht der Architekten und Bauunternehmen ist auf die Vollendung des Werkes gerichtet. Termine drücken und die Kosten sollen im kalkulierten Rahmen bleiben. Das bindet alle Ressourcen. Diejenigen, die von jetzt an das Leben des Bauwerkes begleiten sollen, versuchen (im besten Fall auf der Grundlage von Dokumenten) nachzuvollziehen, welchen Leistungen das Bauwerk in den frühen Lebenszyklusphasen unterzogen wurde. Die auf diesem Weg erzielten Erkenntnisse sind nicht immer zufriedenstellend. Nachbesserungen werden erforderlich, die nach Beginn der Betriebsphase meist mit großem Aufwand verbunden sind.

Ein überzogenes Bild? Vielleicht. Kann Building Information Modeling (BIM) zur Veränderung dieser Situation beitragen? Das soll nachfolgend betrachtet werden.

Fakt ist, dass man Bauwerke, im Gegensatz zur Entwicklung anderer neuer Produkte, bisher keinem Prototyping unterziehen konnte. Das war ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal der Baubranche gegenüber anderen Wirtschaftszweigen. Und es barg Risiken, die sich u. a. in Folgendem äußern konnten:

  • Einbau technischer Anlagen in für die Nutzung ungeeigneter Dimensionierung
  • Einbau ungeeigneter technischer Anlagen
  • Mangelnde Zugänglichkeit für Instandhaltungsarbeiten
  • Uneffektive konstruktive Lösungen bzgl. Flächenökonomie
  • Uneffektive Fassadengestaltung, mangelnde Anrüstbarkeit von Fassaden
  • Einsatz von nicht dem Verwendungszweck entsprechenden Materialien

Die Ursache dafür lag und liegt in der Regel nicht in mangelnder Kompetenz, sondern in unzureichender Information und Kommunikation.

Baumeister neuen Stils

Schnittstellen sind der unumgängliche Preis der Arbeitsteilung. Schinkel war der letzte Baumeister alten Stils, der in der Genialität seiner eigenen Person das erforderliche Spezialwissen zum Planen, Bauen und Betreiben von Bauwerken zusammenführen konnte. Die technologische Entwicklung erzwang die Konzentration auf spezifische Aufgaben und das Arbeiten in Netzwerken, weil das gesamte Spektrum an Kenntnissen und Fertigkeiten nicht mehr individuell beherrschbar war. Unabwendbare Folge ist die Gefahr von Informationsverlusten, die umso größer wird, je weniger abgeschlossen die zu realisierende Aufgabe zum Zeitpunkt ihrer Übergabe ist. Will man erreichen, dass Informationsverluste vermieden werden, ist die Optimierung des Gesamtprozesses vom Planen über das Bauen bis in den Betrieb hinein entscheidend. Ein Baumeister neuen Stils ist gefragt. Das lässt sich heute nur auf digitaler Basis erreichen.

Wie kann BIM helfen, neben der Effektivierung des Planungsprozesses auch Potentiale für den Betrieb zu erschließen, also der Lebenszyklusphase, die den Zweck des Bauwerkes bestimmt? Eine nicht einfach zu beantwortende Frage!

Zunächst ist festzustellen, dass digitale 3D-Gebäudemodelle keine Erfindung unseres Jahrtausends sind. Leistungsfähige Computertechnik vorausgesetzt, stand diese Technologie den Planungsbüros bereits in den 1990er Jahren zur Verfügung. Vielleicht ist das auch die Ursache dafür, dass heute gern von BIM als moderner Planungsmethode gesprochen wird. Aber diese Sicht ist zu eng, will man BIM wirklich verstehen als „kooperative Arbeitsmethode, mit der auf der Grundlage digitaler Modelle eines Bauwerks die für seinen Lebenszyklus relevanten Informationen und Daten konsistent erfasst, verwaltet und in einer transparenten Kommunikation zwischen den Beteiligten ausgetauscht oder für die weitere Bearbeitung übergeben werden.“1  Nur in diesem lebenszyklusübergreifenden Verständnis von BIM können die Potentiale gehoben werden, die tatsächlich zu einer Verkürzung der Entscheidungsprozesse und zu einer Optimierung der Nutzungsprozesse führen können.

Facility Management als integraler Bestandteil des gesamten BIM-Prozesses

Natürlich wird im Zusammenhang mit dem Begriff BIM und auch mit BIM-Projekten immer wieder der Anspruch formuliert, sowohl die Planer als auch die Bauunternehmen und die Betreiber gleichermaßen einzubeziehen. Prüft man aber diesbezüglich definierte BIM-Prozesse, enden diese in der Regel mit den Planungsphasen nach HOAI. Das Facility Management (FM), also der Leistungsbereich, der die anforderungsgerechte Nutzung des Bauwerkes letztendlich steuern muss, fehlt als Prozessbeteiligter völlig. Werden BIM-Projekte vorgestellt, konzentrieren auch diese sich vordergründig auf den Planungsprozess, vielleicht noch mit einem Ausblick auf die Mengenermittlung für den Bauprozess. Auch hier spielt der Betrieb, wenn überhaupt, eine untergeordnete Rolle. Dieser beschränkt sich in der Regel darauf, Daten aus dem BIM-Prozess übergeben zu bekommen.

Selbstverständlich ist es bereits ein wesentlicher Fortschritt, wenn aus dem Planungs- und Bauprozess zeitnah stimmige, wohlgeordnete Unterlagen zu den baulichen Anlagen und Anweisungen zum korrekten Umgang mit ihnen, z. B. in Bezug auf Wartungsempfehlungen, sowie brauchbare Informationen zu den eingesetzten Materialien und deren Pflegeansprüche übergeben werden. Beschränkt man jedoch den Betrieb auf seine Rolle als Datenempfänger, markiert er damit ausschließlich das Ende des BIM-Prozesses. Hier ist jedoch ein radikales Umdenken erforderlich, sollen die Nutzungsanforderungen tatsächlich Zielfunktion des Bau- und, darin eingeschlossen, des BIM-Prozesses sein. Die kontinuierliche Berücksichtigung des späteren Bedarfes im Planungs- und Bauprozess ist die Voraussetzung für den effizienten Betrieb der Immobilie.

Dazu sind zwei Schritte erforderlich (s. Abb. 1).

Abb. 1: Anforderungsdefinition und Steuerung der Umsetzung (Bild: Bauakademie GmbH)

Im ersten Schritt ist eine eindeutige Anforderungsdefinition aus der Sicht der Betriebsphase als Input in den BIM-Prozess erforderlich. Anhand der ebenfalls vordefinierten Informationsausgabe als Output aus der Planungs- und Bauphase an den Betrieb erfolgt die Prüfung der anforderungsgerechten Umsetzung des Input bzw. die Nachsteuerung bei Änderungen.

Die Simulation aller bauwerksbezogenen Bauteile, Strukturen und Prozesse anhand eines digitalen Zwillings gestattet einen intensiven Austausch zwischen Bauherren, Architekten, Fachplanern, Facility Managern und weiteren Fachberatern. So können am Modell in Echtzeit die Erfüllung der gestellten Anforderungen geprüft, Veränderungen abgestimmt, notwendige Entscheidungen schnell getroffen und damit Zeit und Kosten gespart werden.

BIM bietet somit die technologische und organisatorische Basis, um das Zusammenwirken aller Beteiligten des Planungs-, Bau-und Betriebsprozesses zu optimieren. Für den Betrieb birgt das insbesondere folgende Vorteile:

  • Beachtung der Belange des Bewirtschaftens der Immobilie bereits im Planungs- und Bauprozess
  • Reduzierung von Planungs- und Bauaufwendungen durch frühzeitige Ausrichtung und Abstimmung mit (sich auch ändernden) Nutzerbedarfen
  • Lebenszyklusübergreifende Steuerung der kerngeschäftsbezogenen Verfügbarkeit von baukonstruktiven und technischen Anlagen sowie eines dementsprechenden Instandhaltungsprozesses
  • Kostenreduzierungen im Betrieb, z. B. durch die frühzeitige Möglichkeit von betriebsbezogenen Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen bezüglich Materialien, Wartungs- und Prüfzyklen, Energiebedarfe usw.
  • Sicherstellen einer auf die Anforderungen des Betriebes ausgerichteten Dokumentation
  • Visualisierung von Planungs- und Bauzuständen und ein dadurch frühzeitig mögliches Erkennen von Kollisionen mit effektiven und rechtssicheren Bewirtschaftungsmethoden und Minimierung von Haftungsrisiken

Diese Potentiale von BIM für den Betrieb sind nur durch eine komplexe Integration von FM in den BIM-Prozess zu heben. Das erfordert, dass die Vertreter des FM zu einem frühen Zeitpunkt einerseits die Möglichkeit erhalten und andererseits auch tatsächlich in der Lage sind, ihre Anforderungen an den BIM-Prozess zu artikulieren und sie in den BIM Prozess einzupassen.

Die eine wie die andere Anforderung stellt gegenwärtig noch eine Herausforderung für alle Beteiligten dar. Zum einen setzt es eine neue Sicht auf den BIM-Prozess voraus. Zum anderen ist es notwendig, dass vom FM eindeutig bestimmt wird, wann aus der Sicht welches Bedarfsträgers (anforderungsgerechte Nutzung oder rechtssicherer Betrieb) in welcher Qualität Informationsanforderungen in den BIM-Prozess einzubringen sind (Input), um zu welchem Zeitpunkt in welcher Qualität von wem welche Informationen erhalten zu können (Output).

Diesen Herausforderungen haben sich Fachspezialisten aus dem FM im Arbeitskreis BIM im FM des Berufsverbandes RealFM e.V. gestellt. Ziel des Arbeitskreises ist die Erarbeitung eines Handlungsszenarios (Leitfaden) zur systematischen Vorgehensweise bei der Umsetzung von Anforderungen des Betriebs in BIM-Projekten. Ausgangspunkt der Entwicklungsarbeit war eine umfassende Diskussion zur Integration des FM in den BIM-Prozess (s. Abb. 2).

Abb. 2: Integration des FM in den BIM-Prozess2 (RealFM Leitfaden BIM-Methodik aus Betreiber-/Nutzersicht 2018)
 

Auf dieser Grundlage wurden die für den Gebäudebetrieb notwendigen Informationen je Gewerk/Bauteil definiert, die

  1. in der jeweils festgelegten HOAI-Leistungsphase als Input in den Planungs- und Bauprozess einfließen müssen, damit
  2. in der wieder jeweils festgelegten HOAI-Leistungsphase die für einen effizienten Betrieb erforderlichen Informationen als Output aus dem Planungs- und Bauprozess zur Verfügung stehen können.

Zugleich wird ein Handlungsleitfaden bereitgestellt, der die Anwender bei der Arbeit mit dieser Checkliste unterstützt. Eine Vielzahl weiterer Initiativen von Verbänden und Einrichtungen schafft Voraussetzungen, um die weitere Integration von BIM und FM voranzutreiben.

Heutige Anwendungsmöglichkeiten von BIM im FM

Auch wenn festzustellen bleibt, dass wir auf diesem Weg noch am Anfang stehen, gibt es doch heute schon eine Reihe Anwendungsmöglichkeiten von BIM im FM. Allein die Chance, sich innerhalb des 3D-Modelles zu bewegen (Virtual Reality) und zu einem frühen Zeitpunkt die kompletten Ausstattungen des Bauwerkes zu erhalten, lässt erkennen, welche Anforderungen das in dieser Form Gebaute an die Bewirtschaftung stellen wird. Damit können frühzeitig

  • die baukonstruktiven und technischen Anlagen in Bezug auf ihre Betreiberfreundlichkeit geprüft
  • Leistungsbedingungen für den Bewirtschaftungsprozess konkretisiert und Betreibermodelle abgeleitet
  • Kostenprognosen über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie hinweg erstellt
  • vom Gesetzgeber geforderte Beurteilungen zu Gefährdungen im Umgang mit den Arbeitsmitteln bzw. innerhalb der Arbeitsstätten vorgenommen und
  • erforderliche Inhalte einer FM-gerechten Bestands- und Betriebsdokumentation bereitgestellt werden

Das Heben dieser Potentiale erfordert das Zusammenführen von Erfahrungen und Wissen auf unterschiedlichen Kompetenzbereichen des Planens, Bauens und Bewirtschaftens. Deshalb haben sich die formitas AG und die Bauakademie Gruppe in einer Kooperation verbunden, um gemeinsam alle relevanten Themen zur digitalen und prozessualen Zusammenführung der Möglichkeiten des Building Information Modeling mit den Anforderungen eines effektiven Betriebes von Immobilien zum Nutzen ihrer Kunden zu bearbeiten.

______________________________

[1] Stufenplan digitales Planen und Bauen, Einführung moderner, IT-gestützter Prozesse und Technologien bei Planung, Bau und Betrieb von Bauwerken, Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur, S. 4

[2] RealFM Leitfaden BIM-Methodik aus Betreiber-/Nutzersicht 2018
(in Anlehnung an den von der formitas AG entwickelten BIM-Prozess)

© (Bild: Bauakademie GmbH)
Autor

Frau Prof. Dr. Karin Albert studierte an der Universität Leipzig Wirtschaftswissenschaften und promovierte an der Humboldt Universität zu Berlin. Als Geschäftsführerin der Bauakademie Beratung, Bildung und Entwicklung GmbH ist sie seit Mitte der 90er Jahre im Bau- und Immobilienbereich beratend tätig. Seit 1996 lehrt sie in FM-orientierten Studiengängen an der Beuth Hochschule für Technik Berlin und an der Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin. Sie arbeitete u. a. in Projekten für die Staatsbibliothek zu Berlin, die BASF AG, die DB Services GmbH, die Strabag PFS GmbH und die KPMG Deutsche Treuhand AG.

Kommentare
  • Keine Kommentare
Diesen Artikel teilen
Anzeige
botMessage_toctoc_comments_9210