Office Impact Analyse

NEO ist der offizielle Nachfolger des OSCARs, der bis 2019 in Kooperation zwischen der Bauakademie Berlin und JLL erschienen ist, und in den letzten 20 Jahren zum Standardwerk für Betriebskostendaten avanciert ist. Das zugrundeliegende Konzept wurde weiterentwickelt und markiert den Beginn eines neuen Kapitels in der strategischen Bedeutung von Kennzahlen für die Immobilienwirtschaft. NEO verfolgt die Vision, alle aus der Büronutzung resultierenden „Impacts“ zu definieren, zu erheben und zu bewerten. Auf diese Weise erhalten Nutzer, Eigentümer und deren Dienstleister eine neutrale Standpunktbestimmung und Antworten auf dringende Fragen:

Die Abwicklung erfolgt für die Teilnehmer komplett digital, von der Datenerfassung in einer Datenbank oder via Schnittstellen bis zum Reporting am Desktop oder in einer App. Als Dank für die Bereitstellung eigener Daten erhalten alle Teilnehmer je Gebäude ein Reporting, das die wichtigsten Ergebnisse und Handlungsoptionen aufzeigt. Ein Beirat bestehend aus MVGM, EDGE, ENGIE, Eurocres, Gegenbauer und KPMG begleitet die Ausgestaltung der neuen Zielsetzung des NEO.

Im Mittelpunkt des NEO steht auch weiterhin die Analyse der Nebenkosten für Asset und Property Manager sowie der Vollkosten für alle Selbstnutzer. Denn das aktive Management der immobilienbezogenen Kosten ist ein wichtiger Stellhebel zur Erfüllung der Renditeerwartungen von Investoren und zur Optimierung der Total Cost of Ownership. Erfreulich ist, insbesondere vor dem Hintergrund des pandemiebedingten Einbruchs der Büroauslastung und der Folgen auf die Betriebskosten, dass die Quote identischer Gebäude beim letzten OSCAR und dem ersten NEO 81 Prozent beträgt.

Auf der Grundlage von 9,5 Millionen Quadratmetern Bürofläche wurden die Betriebskosten im Corona-Jahr 2020 analysiert und zusätzlich erstmalig auch der CO₂-Ausstoß und die Büroauslastung betrachtet.

Zu den wichtigsten Kernaussagen des ersten­ NEO gehören:

Betriebskosten in der Pandemie

Betrachtet man die Ergebnisse des ersten Marktberichtes, für den 9,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche des Jahres 2022 ausgewertet wurden, ist eine große Überraschung festzustellen: Die umlagefähigen Nebenkosten sind insgesamt gegenüber 2019 um rund 8 Prozent gestiegen, obwohl die meisten Bürogebäude pandemiebedingt für knapp neun Monate nur eingeschränkt oder gar nicht genutzt wurden. Zu den größten Kostensteigerungen zählen mit 15 Prozent die Reinigungskosten wegen zusätzlicher Hygienemaßnahmen wie das Bereitstellen von Desinfektionsmitteln und zusätzlichen Reinigungen von Handläufen, Türklinken usw.

Der größte Anteil entfällt mit 35 Prozent Steigerung jedoch auf die Inspektion und Wartung wegen des „Dauerbetriebs“ von Lüftungs- und Klimaanlagen sowie häufigerem Filterwechsel. Demgegenüber haben sich die Ausgaben für Wasser und Abwasser wegen der reduzierten Anzahl von Menschen in den Gebäuden um circa 34 Prozent reduziert. Zusammenfassend kann man sagen, dass die Vermieter zusätzliche Maßnahmen ergriffen haben, um den mietvertraglich zugesicherten Gebrauch während der Pandemie zu ermöglichen.

Im ausführlichen NEO Marktbericht wird dezidiert auf die Entwicklung der Betriebskosten, getrennt für Investoren und Selbstnutzer, eingegangen. Weiterentwickelt wurde die kostenartenspezifische Differenzierung der Höhe der Betriebskosten in Abhängigkeit ihrer speziellen Einflussgrößen (sogenannte Cluster).

CO₂ – Das Zukunftsthema

In unserer Gesellschaft hat ein Umdenken stattgefunden, dass den Gesetzgeber bewegt, neue Kriterien und Ziele im Rahmen der europaweiten ESG-Regulatorik zu definieren. ESG steht für ökologische, soziale und ethische Kriterien der Unternehmensführung. NEO verfolgt hier zunächst ein „base-lining“ der aktuellen Primärenergieverbräuche und damit der CO₂-Emissionen von Bürogebäuden. Erst auf einem abgesicherten Kenntnisstand des Status Quo können die richtigen Optimierungsziele aufgesetzt werden. Eine Beispielrechnung auf Basis der jüngst erhobenen NEO-Daten veranschaulicht das Problem:

Der mittlere jährliche Primärenergieverbrauch für Strom, Kühlung und Heizung beträgt laut NEO 181 Kilowattstunden je Quadratmeter NRF (Nettoraumfläche). Bei Anwendung des gegenwärtig bekannten Verfahrens zur Ermittlung von Grenzwerten für die Definition „grüner Bürogebäude“ (das heißt das Pariser Klimaziel der Erderwärmung von 1,5 Grad Celsius wird nicht gefährdet) müsste gemäß NEO ein Verbrauch von 139 Kilowattstunden je Quadratmeter NRF unterschritten werden. Über die Konsequenzen bei Überschreitungen wird hinter den Kulissen bereits intensiv gestritten. Bei einer Analyse der Einflusshebel wird schon heute deutlich, dass vollklimatisierte Gebäude und Glasfassaden vor gravierende Herausforderungen gestellt werden.

Diese Betrachtung verdeutlicht den Handlungsdruck in der verantwortungsvollen Ausgestaltung der ESG-Kriterien auf der einen Seite und die dringend notwendigen Vorbereitungen der Eigentümer auf der anderen. Im ersten Schritt müssen die notwendigen Daten ermittelt, gegebenenfalls digitalisiert und ausgewertet werden. Insbesondere Angaben zu eingesetzten Primärenergieträgern, zur Haustechnik und möglichen Eigenerzeugungsanlagen sind oft nicht an den entscheidenden Stellen bekannt. Im NEO Marktbericht werden hierfür Anwendungsbeispiele und konkrete Quellen an die Hand gegeben, wie aus diesen Daten schließlich auch die CO₂-Emissionen berechnet werden.

New Work und Home Office

Der wirtschaftliche Druck auf Bürogebäude ist seit der Pandemie hoch. Die Auslastung ist wegen Home-Office stark gesunken und starre Raumkonzepte erschweren effizientere, flexible Lösungen. NEO verfolgt diesbezüglich das Ziel, die für eine Optimierung erforderlichen Daten wie Auslastung, Flächenverbrauch je Arbeitsplatz, Anzahl Arbeitsmöglichkeiten und Besprechungsplätze zu erheben und bereitzustellen.

Die aktuellen Zahlen und Berechnungen verdeutlichen die Herausforderungen: Die mittlere Anwesenheitsquote beträgt unter Berücksichtigung von Urlaub, Krankheit, HomeOffice und Dienstreisen 45 Prozent. Der mittlere Flächenverbrauch je Arbeitsplatz beträgt satte 39 Quadratmeter NRF je Arbeitsplatz. Optimierte, modern ausgestattete Grundrisse haben einen halb so hohen Flächenverbrauch und Desksharing im Verhältnis 2:1. Nimmt man allein diese Zahlen zusammen zeigen sich beachtliche Optimierungspotenziale. Der entscheidende Stellhebel ist die Flexibilisierung und konzeptionelle Strukturierung der Büroflächen. Im NEO Marktbericht sind hierfür konkrete Grundrissbeispiele in Verbindung mit Kennzahlen ersichtlich. Bei den Selbstnutzern konnte bereits eine gute Verbreitung von Open Office- und Mischkonzepten beobachtet werden, während bei den Property Companies die erforderlichen Daten nicht im erforderlichen Maße bekannt sind.

Fazit

Mit der Neuausrichtung von NEO im Kontext von ESG und New Work sowie der weiteren Verfeinerung der Betriebskostenanalyse ist Vermietern und Betreibern von Bürogebäuden eine neue Qualität der Bewertung nach objektiven und transparenten Faktoren gegeben.

Für PropTechs und andere Marktakteure, die im Zuge der Digitalisierung neue Anwendungsfälle (und Geschäftsmodelle) bauen, sind belastbare und aktuelle Daten aus professionellen Quellen unverzichtbar.

Das Bewusstsein, welche Daten wichtig sind – heute und in Zukunft – muss sich bei Nutzern, Eigentümern und Dienstleistern weiter verbessern. Nur so können die Lücken beispielsweise zur Ermittlung der CO_2-Emissionen geschlossen werden. Hierzu bedarf es strategischer Vorgaben aus der Unternehmensführung bei Immobiliengesellschaften, Dienstleistern und Corporate Unternehmen.