Bauteilorientierte Kostenschätzung mit hoher Präzision

Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung sind wichtige Leistungsbereiche eines Architektur- oder Planungsbüros. Das ist keine neue Erkenntnis: Angehende Architekten oder Bauingenieure kommen schon in den ersten Semestern ihres Studiums damit in Berührung. Aber nicht jeder von ihnen sieht darin eine primäre Aufgabe für sein späteres Berufsfeld. Dann möchten die einen nur am Entwurf, die anderen lieber an bestimmten Elementen tüfteln. Doch das ist schade, wenn nicht sogar grob fahrlässig.

Wer die Kosten früh im Griff hat, dem entgleiten sie später selten. Darüber kann mancher Architekt oder Bauingenieur ein trauriges Lied anstimmen. Viele Projekte wären mit einer guten Kostenschätzung und -berechnung, einer umfassenden und transparenten Ausschreibung oder einem guten Controlling beim Bauen rentabel gewesen. Building Information Modeling und digitale Planungsmethoden können hier Sicherheit schaffen. Massen und Mengen beispielsweise lassen sich früh im 3D-Modell berechnen – ohne überhaupt ein Leistungsverzeichnis in der Nähe des BIM-Projektordners abzulegen oder zu öffnen.

Klare Kante in der Kommunikation

Diese Vorteile machen sich Pötting Architekten aus Berlin sehr bewusst zu Nutze. Das Büro hat sich einen Namen gemacht mit Gebäuden für Senioren, Quartierskonzepten und kostenoptimiertem Wohnungsbau. Seit 2002 sind die Architekten um Jörn Pötting und Büropartner Yves Kékicheff in diesem Bereich unterwegs. Ihr erklärtes Ziel ist die klare Kommunikation mit allen, nach innen und nach außen. Klare Kante nennt man das im Norden. Realistische Terminvereinbarungen mit den Bauherren gehören ebenso dazu wie ein gesundes Bürogefüge und eine stabile Mitarbeiterschaft mit wenig Fluktuation.

Jörn Pötting gründete sein Büro 2020 in Berlin (Foto: Pötting Architekten, Berlin)

Pötting Architekten geben ungern das (Planungs-)Zepter aus der Hand. Büropartner Yves Kékicheff: „Am liebsten ist uns, wenn wir ein Projekt bis zur Bauübergabe durchgängig betreuen können.“ Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung gehören selbstverständlich dazu und sind über die Jahre wichtiger Bestandteil im Entwurfsprozess geworden. Das nicht nur, weil die Kosten im Sozialen Wohnungsbau sehr oft an erster Stelle stehen.

Echter BIM-Nutzen schon in frühen Planungsphasen

Die Einführung von BIM ist für das Büro von Jörn Pötting die logische Fortführung eines längst eingeschlagenen Weges. Pötting Architekten haben erkannt, dass eine exakte Kostenberechnung in der Vorentwurfs- und Entwurfsplanung (LPH 2 und 3) essenziell für den weiteren Projektverlauf ist. BIM ermöglicht es ihnen, Bauteile bereits im Vorentwurf mit Preisen zu versehen und schnell die Baukosten zu ermitteln. Grundlage hierfür sind jahrelange Erfahrungen in der Ausschreibung und Projektrealisierung. Preise für ein Bauteil, beispielsweise eine Geschossdecke, lassen sich dann auf Basis anderer Projekte darstellen. Das jedoch ohne zu wissen, wie der konstruktive Aufbau im Einzelnen aussieht. Im Gegenteil: oft sind nicht einmal Konstruktionsart oder Systemaufbau bekannt.

Logische Abhängigkeiten bedeuten Verlässlichkeit

Pötting Architekten gehen für ihre Kostenschätzung von zahlreichen Annahmen aus. Yves Kékicheff: „Im Vorentwurf sind viele Dinge weder bekannt noch geplant. Unser Ziel ist es aber, trotz der vielen Unbekannten einen verlässlichen Preis zu nennen. Das können wir, indem wir die Massen aus Elementen in realisierten Projekten herausziehen. Wir gleichen sie daran ab. Wir wissen beispielsweise im Vorentwurf nicht, ob wir Betonaußenwände bauen oder Mauerwerk. Aber wir wissen die Geschosszahl und welche Struktur in anderen Projekten unter ähnlichen Parametern gebaut wurde. Daran können wir ableiten, wieviel Prozent der Konstruktion im neuen Projekt wahrscheinlich aus Beton gebaut wird. Diese Herangehensweise ist genauso mit anderen Bauteilen möglich, für Schächte zum Beispiel. Wir wissen anhand der Zahl der Wohnungen und Bäder, die wir geplant haben, exakt, wie viele Versorgungsschächte wir brauchen. Daraus die Kosten je Schacht zu ermitteln, ist dann einfach.“

Bauteileansicht in Bechmann BIM. Jedem der Elemente lassen sich Aufbau und damit verknüpft Kosten zuweisen. Trotz des frühen Planungsstadiums sind verlässliche Baukostenangaben möglich (Foto: Pötting Architekten, Berlin)

Die Kostenschätzung basiert also nur auf bekannten Elementen und wahrscheinlichen Annahmen für Konstruktion und Bauteile im neuen Projekt. Das klingt auf den ersten Blick wie eine Pi-mal-Daumen-Strategie. Doch das ist sie keineswegs: Je mehr Elemente von Pötting Architekten in einer Datenbank erfasst sind, desto genauer lässt sich die Kostenschätzung ausführen. Hinzu kommen logische Abhängigkeiten, die sich direkt in Mengen und Kostenpositionen umsetzen lassen.

Was das genau heißt, lässt sich zum Beispiel an den Türen in einem Gebäude erklären. Wenn klar ist, dass ein Gebäude komplett unterkellert wird, lässt sich die Lage und Anzahl der Brandschutztüren schnell ermitteln. Die Zahl der Wohnungseingangstüren ist genauso schnell ermittelt: sie entspricht der Zahl der Wohnungen. Ebenso schnell ist klar, wie viele Wohnungsinnentüren nötig sind, die sich durch den Wohnungszuschnitt ergeben. Eine Einzimmerwohnung mit Kochnische hat eine Tür zum Wohnraum, eine zum Bad und eine weitere zum Flur sowie eine Wohnungseingangstür. Eine Dreizimmerwohnung besitzt zwei Zimmer mehr und benötigt somit zwei weitere Innentüren.

Vorlagedatei mit Bauteilen als Basis

Solche Abhängigkeiten sind durchweg logisch und jedem geläufig. Dafür ist kein BIM nötig. Spannend wird es aber, wenn durch den Einsatz von BIM in der AVA diese Zusammenhänge nicht erst nach der Baueingabeplanung und mit einer Kostenermittlung auf dem Tisch liegen, sondern schon zum Entwurf geliefert werden können. Pötting Architekten setzen bei der Erarbeitung ihrer Bauteildatenbank auf Bechmann BIM. Sie nutzen die bauteilorientierte AVA-Software für die Erarbeitung einer Vorlagedatei mit aktuell 150 Kostenpositionen, die sich aus Erfahrungswerten aus früheren Projekten ergeben. Eine Kostenposition ist zum Beispiel „Wand, Mauerwerk, 24 cm“, eine andere „Wand, Stahlbeton, 24 cm“.  Jede Kostenposition benötigt dabei mehrere Kostenelemente.

In der Vorlagedatei sind die Kostenpositionen in 350 Kostenelemente übersetzt. Das IFC-Modell des Entwurfs wird in die Vorlagedatei eingespielt. Über Filter lassen sich die Kostenelemente individuell im Projekt anpassen. So ist es möglich, anhand der Größe des Kellergeschosses in der IFC-Datei Aussagen zu der Menge und den Kosten für den Kelleraushub zu treffen. Ebenso lässt sich einstellen, wie viel tragende und nichttragende Wände im Projekt zu bauen sind. Damit liegen auch hier die Kosten sehr transparent vor.

Screenshot aus Bechmann BIM. Zu sehen sind die Filter, mit denen die Kostenelemente auf das jeweilige Projekt angepasst werden können (Foto: Pötting Architekten, Berlin)

Entwurfsvarianten sind mithilfe der Bechmann-Vorlagedatei genauso zu beziffern. Yves Kékicheff: „Wir planen gerade ein Seniorenheim in Schleswig-Holstein. Es gab dort bereits eine Planung mit einer Tiefgarage. Die Frage des Bauherrn war: Wenn wir die Parkplätze statt in die Garage in den Hof verlegen – was heißt das für die Kosten? Wir haben uns also Varianten überlegt und geschaut, wo wir sinnvoll sparen, beim Aushub und im Rohbau, bei den Türen oder im Ausbau. Die Basis hierfür war die Vorlagedatei.“

Zurzeit erarbeiten Yves Kékicheff und seine Kollegin Jenny Rüssel eine zweite Variante der Vorlagedatei mithilfe von Bechmann BIM. Sie wird insgesamt 300 Kostenelemente enthalten und damit weitere Auswahl- und Präzisierungsoptionen für eine exakte Kostenschätzung in der Entwurfsphase bieten. Die Vernetzung und Abhängigkeiten zwischen den Elementen soll damit noch umfassender, das Ergebnis noch genauer werden.